Como Escolher o Melhor Mandato em Fundos Imobiliários: Guia Prático

Introdução

Olá, bom dia, boa tarde e boa noite. Estamos de volta mais uma vez! Antes de iniciarmos o nosso post, me conte como você está nos comentários, como andam os investimentos, o que anda comprando, e não se esqueça de ter uma boa noite de sono e controlar bem seus gastos ❣️

No post de hoje iremos dar início ao que de fato você quer saber haha 😆 como analisar fundos imobiliários. Eita, conteúdo que em um post é complicado de explicar tudo. Mas muita calma, não digo isso porque é difícil. Digo isso porque é tão interessante saber isso. E claro, tem alguns detalhes importantes. Não podem ser deixados de serem estudados. Então como faremos? Iremos iniciar estudando o mandato do fundo. Vamos entender o que é isso e quais tipos existem. Também vamos estudar a importância de estudar ele. Depois, ainda na análise estratégica, iremos estudar o segmento. Por fim, iremos fechar com alguns outros detalhes importantes da análise estratégica. Então serão três posts sobre a análise estratégica. Prepare caneta e papel 😆

Obs: Novamente, peço que adquira o livro “Como Investir em Fundos Imobiliários” do autor Eric Dornelas. E não, não ganho um centavo por divulgar ele aqui. Apenas indico porque foi através do livro deste autor que aprendi a investir em FIIS. Inclusive, o post possui forte embasamento nele, então, adquira o livro, e me acompanhe por aqui.

Vamos iniciar? 😀

O que é a Análise Estratégica?

A análise estratégica, como o próprio nome sugere, é a compreensão da estratégia do fundo. Essa estratégia pode ser para obter renda com aluguel ou com a venda de imóveis. Se for pensar, a estratégia é o principal fundamento de todo ativo financeiro. Isso vale para fundos imobiliários ou não. Isso porque a estratégia diz onde e como deverão ser utilizados os recursos disponíveis. Logo, ao compreender bem a estratégia de um fundo imobiliário, você compreende seus fundamentos. Isso é a chave de toda e qualquer análise (faremos uma análise prática no futuro).

O que é mandato quais os mandatos existentes?

O mandato de um fundo imobiliário é o que determina o objetivo do fundo. Está de acordo com a finalidade do investimento. Ele é extremamente importante porque define o rumo que o fundo deverá seguir. Também determina o que a gestão deverá fazer para alcançar tal objetivo. Sem um mandato definido fica impossível ter um FII que possua uma boa gestão. Sem ter um objetivo claro, qualquer rumo no mercado pode ser seguido. Isso nem sempre é bom.

Mas e aí, quais os mandatos existentes? Quais as características deles? Vamos ao que de fato interessa.

1. Renda: o primeiro mandato é o de renda. Esse é sem dúvidas o mais atrativo do mercado. Nesse mandato o fundo compra os imóveis. Ele aluga eles para inquilinos. Assim, obtém receita por meio do aluguel desses imóveis. Dessa forma, a maior parte das despesas está associada diretamente aos imóveis. Exemplos incluem manutenção, melhorias ou despesas associadas a correções feitas sob exigência dos inquilinos.

Para esse mandato ter bons frutos, espera-se algumas coisas: 

• Bons imóveis: os imóveis devem ter de preferência boas classificações no mercado. AA, B etc (entenda AA como top dos tops). Isso chama inquilinos que sempre procuram por bons imóveis, naturalmente.
• Boa administração: os recursos devem ser bem utilizados para adquirir imóveis de qualidade ou se necessário, vendê-los. Além de claro, continuar melhorando esses imóveis utilizando adequadamente os recursos disponíveis.
• Diversificação de inquilinos: espera-se que o fundo tenha vários imóveis alugados para diferentes tipos de inquilinos. Imagine que um imóvel está locado para Alpargatas, do ramo de varejo. O varejo está mais para lá do que para cá. Em um cenário onde esse é o inquilino que gera mais receitas, as coisas podem piorar. Mas suponha que o fundo possua tanto esse inquilino como outros de diferentes setores. As receitas podem reduzir por causa do inquilino com mercado negativo, mas não perderá tanto assim graças a sua diversificação.

2. Desenvolvimento para Renda: fundos imobiliários de desenvolvimento para renda são aqueles que constroem os imóveis e alugam eles após construir. Nesse caso você terá que ter em mente duas coisas ao investir em fundo de desenvolvimento para renda:

• Confiar no planejamento da obra: é fundamental conhecer quem estará a frente da obra e do planejamento. Se a obra não ficar como esperado, isso pode gerar problemas na hora de alugar. Esses problemas podem reduzir as receitas geradas pelo fundo.
• Administração capaz de conseguir inquilinos: construir para alugar, simples assim. Sem inquilinos, sem receita, e sem receita, sem dividendos para o nosso bolso.

3. Desenvolvimento para Venda: funciona bem parecido com o desenvolvimento para renda. Contudo, a ideia não é obter renda com aluguel e sim com a venda dos imóveis. Esse é para mim, o mais fraco de todos os mandatos. Digo o motivo: a renda não se repete ao longo dos anos, porque não é um aluguel. É uma receita obtida em períodos específicos de tempo. Ela vai vir e pode ser uma bomba, muito lucro, mas não se repete todo mês. Além disso, e se o fundo não conseguir vender os imóveis? E o mercado mudar e o interesse for outro? Terá de negociar por preços menores e até, quem sabe, sair no preju… 

Além do que já comentei, o que se espera de um fundo com esse tipo de mandato:

• Projeto de construção factível, alcançável, algo que de fato o mercado tenha interesse.
• Imóveis com qualidade.

4. Títulos e Valores Mobiliários: investem maioritariamente em ativos de renda fixa como CRIS. As receitas vêm dos rendimentos entregues por esses ativos. As despesas são recorrentes de taxas e impostos pagos pela FII na negociação dos ativos. Esse tipo de mandato nunca me chamou muito a atenção, logo, irei ser bem breve em relação a ele.

Procure por:

• Rendimentos vantajosos; 
• Diversificação interna; 
• Administração capaz de continuar o fundo.

5. Híbrido: por fim, temos um tipo de mandato que conhecemos como híbrido. Esses são os fundos que podem tanto comprar imóveis como desenvolver para venda ou renda. Eles também podem aplicar em valores mobiliários. Você vai ver que isso não é tão incomum ao analisarmos um FII. 

Receitas e Despesas

Como podemos observar, fundos imobiliários normalmente geram receitas através dos aluguéis ou pela venda periódica de imóveis. Mas e como eles gastam dinheiro? Além das formas que já comentamos anteriormente, fundos imobiliários possuem taxas. Mas calma, não se assuste. A taxa que comento é de administração. Pois, como citei, a administração terá muito trabalho. Eles precisam usar os recursos e contratar um bom gestor ou gerir o fundo por contra própria. Eles precisam ganhar algo. 

Iremos analisar os tipos de taxa em outro momento!

Qual é o melhor mandato para mim?

Estamos chegando ao grande final do nosso post sobre a primeira análise a ser feita de um fundo imobiliário. Você se pergunta: qual é o melhor mandato para mim? Essa pergunta pode ser complexa de responder porque eu não te conheço. Não sei dos seus objetivos. Mas como já citei várias vezes aqui no blog, quero ajudar você a viver de renda passiva. Você pode obter rendimentos constantes e aumentar seu patrimônio no caminho. Mas vou te ajudar caso esse não seja seu objetivo, somente.

1. Viver de renda passiva (Objetivo do Blog): Para aqueles que buscam rendimentos constantes e valorização do patrimônio. Fique nos mandatos de renda. Concentre-se também no desenvolvimento para renda. Você receberá mensalmente sua parte no lucro sem falta. (FIIS costumam pagar todo mês valores de R$1,00 a R$3,00).
2. Obter rendimentos periódicos ou no futuro: Se deseja investir com foco em receber uma grande quantidade no futuro. Escolha os fundos de desenvolvimento para venda. Eles são interessantes. Eles pagam valores altos quando vendem imóveis. Contudo, não espere esse valor todo mês na sua conta. Ele é periódico. Vez ou outra, com uma venda, pinga algo.
3. Um pouco de tudo: se quer tanto obter renda passiva quanto rendimentos periódicos, foque em diversificar. Compre um pouco de cada. Mas ainda assim, decida qual deles irá aplicar mais, seja para renda ou venda. 

Conclusão

E é isso meu amigo, chegamos ao fim de mais um post. Espero do fundo do coração que você tenha compreendido tudo. Não se preocupe, na prática tudo fica mais claro. Como disse na introdução, ainda precisamos estudar o segmento e outros detalhes importantes dessa análise estratégica. Logo, esse é o post de introdução a esse tipo de análise.