Introdução
Olá, tudo bem? Como você está? Estamos de volta para mais um post sobre a análise estratégica de fundos imobiliários. Hoje, daremos continuidade. Vamos discutir como escolher o melhor segmento de fundos imobiliários para investir. Também conheceremos todos os segmentos disponíveis.
Lembre-se que este já é o segundo post sobre a análise estratégica. No post anterior, estudamos sobre mandato. Discutimos qual o melhor mandato de acordo com cada perfil. Vale a pena ler para você analisar o seu FII considerando cada aspecto importante (https://benditodinheiro.com/2024/08/24/como-escolher-o-melhor-mandato-em-fundos-imobiliarios-guia-pratico/).
E antes que eu me esqueça. Peço novamente que adquira o livro “Como Investir em Fundos Imobiliários” do autor Eric Dornelas. Não ganho um centavo por divulgar ele aqui. Apenas indico porque foi através do livro deste autor que aprendi a investir em fundos imobiliários. Inclusive, o post possui forte embasamento nele. Então adquira o livro e me acompanhe por aqui.
O que é um Segmento
Antes de entrar de fato nos segmentos disponíveis, vamos entender o que é segmento ou setor.
Entenda o segmento como uma parte de um todo, uma seção. Imagine uma empresa. Ela possui várias seções diferentes dentro dela. Exemplos são o setor de recursos humanos e o setor de tecnologia, entre outros. Mas todos fazem parte da mesma empresa. Dentro do mercado de fundos imobiliários existem divisões também, os chamados segmentos.
Os fundos imobiliários têm o mesmo foco. Eles investem em ativos do mercado imobiliário. Mas cada um pode ter um segmento ou setor específico. O FII do Fulano pode ter foco no segmento hospitalar. Ou seja, compram ou alugam prédios que serão utilizados por hospitais. Da mesma forma, pode ser que o Beltrano dê foco ao segmento de Agências Bancárias. Geralmente, vários imóveis são locados para um inquilino.
Conseguiu entender do que se trata o segmento dentro dos fundos imobiliários?
Segmentos disponíveis
Vamos verificar agora um pouco sobre os segmentos disponíveis dentro do mercado imobiliário. Estarei listando cada um. Vou comentar um pouco sobre cada um. Mais a frente irei destacar qual ou quais são os melhores segmentos, na minha opinião. Isso se trata de viver de renda passiva através de fundos imobiliários.
Papéis: Fundos de papel são uma categoria de fundo imobiliário ao qual os investidores podem investir em recebíveis imobiliários. Essa modalidade fundos é ideal para aqueles que desejam proteger o capital da inflação. Eles também querem preservar a rentabilidade e poder de compra em momentos de crise.
Agências de Bancos: O setor de agências bancárias corresponde aos fundos de investimento imobiliário. Esses fundos têm o objetivo exclusivo de adquirir imóveis. Esses imóveis vão ser utilizados como agências bancárias. Vale destacar que geralmente esses imóveis são multi-mono, ou seja, vários imóveis para um inquilino.
Logística: Os fundos de imóveis logísticos e industriais estão em uma crescente alta no Brasil. Isto ocorre principalmente por conta do aumento do e-commerce nos últimos anos. Destaco que esse segmento não é caracterizado por fidelidade e é muito cíclico.
Hotéis: Os fundos imobiliários de hotéis são aqueles que podem comprar a participação em hotéis ou realizar a comercialização deles. É um setor muito cíclico e muito exposto à economia, à medida que abrem muitos hotéis fecham.
Shoppings: Os fundos imobiliários de shoppings são aqueles que possuem o objetivo de obter lucratividade. Eles fazem isso a partir do aluguel dos espaços que operam dentro de um shopping. A receita de shoppings é muito mista.
Hospitalar: Os fundos de hospitais são empreendimentos focados em alugar imóveis que serão utilizados por hospitais. Na maioria das vezes, esses contratos são de longo prazo.
Imóveis Residenciais: Os fundos de imóveis residenciais podem ser bastante variados. Eles podem realizar a incorporação de novos edifícios ou a compra e venda de imóveis. Todos estes são residenciais. Geralmente possuem baixa liquidez e rendimentos não muito regulares. O mandato costuma ser de desenvolvimento para venda.
Imóveis Comerciais: Os fundos de imóveis comerciais são aqueles que investem em imóveis que possuem a finalidade empresarial. Esses imóveis são usados para ter uma atividade corporativa. Dessa forma, eles costumam alugá-los para outras empresas.
Misto: Os fundos imobiliários mistos ou híbridos podem atuar em ativos de diferentes setores e segmentos, geralmente sendo bastante diversificados.
Lajes Corporativas: Os fundos imobiliários de lajes corporativas são uma categoria de fundos imobiliários. Eles são formados por investidores que alocam recursos na aquisição em imóveis amplos. Esses imóveis estão, em geral, localizados em grandes centros urbanos. Tais imóveis costumam ser alugados para empresas de grande porte ou repartições públicas, por exemplo. A rotatividade é bem alta, os contratos geralmente são curtos e tendem a seguir os ciclos econômicos.
Educacional: Os fundos imobiliários do segmento educacional são aqueles que investem acima de 66% do seu patrimônio líquido em imóveis. Esses imóveis possuem o objetivo de serem alugados para atividades educacionais.
Varejo: Os fundos imobiliários de varejo são aqueles que investem em comércios de rua e supermercados. É mais comum o investimento em imóveis para o segundo caso.
Qual o melhor Segmento?
Eita, muitos segmentos não é? Não se preocupe, vamos conversar um pouco sobre alguns. Antes de tudo, entenda. Os segmentos que eu prefiro atendem as minhas estratégias e nunca tive problemas. Mas pode ser que não sirva para a sua estratégia. Aqui no blog dou força para a renda passiva. Aposentadoria através da renda passiva. Então procuro fundos imobiliários com mandatos firmes, como os de tijolo. Procuro também segmentos mais resilientes.
Contudo, em alguns casos, um fundo imobiliário pode atuar em um segmento que não acho tão bom. Mesmo assim, ele pode se sair bem, atendendo à estratégia de outros investidores. Isso é normal.
Dada essa leve introdução, vamos comentar sobre os que eu procuro não investir. Em seguida, falaremos sobre os que procuro dar foco. Vamos destacar os motivos.
Não é meu foco investir nos setores de Papéis, Hotéis e Varejo, embora os veja como uma forma de diversificação. Fundos de papéis costumam performar bem durante baixas no mercado imobiliário, quando as dívidas se valorizam e geram bons rendimentos. No cenário atual, porém, acredito que fundos de tijolo, com lajes corporativas ou galpões logísticos, podem oferecer retornos superiores. O Varejo nunca foi meu mercado favorito. Seja para ações ou fundos, é muito cíclico e extremamente exposto à economia. Fundos imobiliários com forte exposição ao varejo podem sofrer em ambientes de alta nas taxas de juros. Hotéis enfrentam um cenário semelhante, sendo fortemente impactados pelas condições econômicas, o que reduz minha atratividade por esse setor.
O meu foco está nos segmentos de lajes corporativas, shoppings e logística. Focar nesses segmentos é uma estratégia que oferece equilíbrio entre rendimentos recorrentes e potencial de valorização de capital. Esses segmentos combinam estabilidade (com contratos de longo prazo e inquilinos sólidos). Eles também oferecem crescimento (via expansões e novas demandas, como no e-commerce). Eles também oferecem diversificação (com múltiplos inquilinos e fontes de receita). Essas características os tornam excelentes opções para investidores em FIIs que buscam segurança e rentabilidade ao longo do tempo. Me sinto mais “seguro” ao entender quando os contratos devem encerrar, pois eles costumam ser respeitados. Eu me sinto seguro ao saber que mesmo a rotatividade sendo alta, a procura por eles é alta. Geralmente a procura vem de grandes empresas, o que gera inquilinos sólidos durante o período do contrato.
Desse modo, costumo variar entre esses três segmentos. Meu maior foco são os três. Mas não descarto investimentos nos segmentos hospitalar e residencial. Entre outros citados, mesmo os que não tenho foco, posso utilizar como diversificação.
Conclusão
Você pode até pensar que não conclui o post. Mas calma, leia o tópico anterior com calma. Sempre destaco nos posts que meu público principal é quem quer viver de renda passiva. É isso que eu busco. Espero estar ajudando você a buscar. Não entenda que os segmentos que não invisto majoritariamente são ERRADOS. Não existe isso em investimentos. Existe segmento que atende ESTRATÉGIAS. Para renda passiva, gosto dos segmentos que citei, mas como forma de diversificar, posso considerar aplicar em outros segmentos. Tendeu?
Antes de ir ao desafio, aviso que teremos somente mais um post sobre a análise estratégica. Iremos tratar de alguns detalhes “avulsos” importantes. Isso será antes de partir a outra análise importante, a qualitativa.
Agradeço por mais uma leitura! Dúvidas? Deixe o seu comentário abaixo que eu irei te responder. Abraço! 🙂
DESAFIO: Leia novamente este post. Leia o livro indicado na introdução. Liste, de acordo com a sua estratégia, os segmentos que atendem ao seu objetivo. Salve essa lista junto ao mandato que já analisou no post passado para uma futura análise de fundos imobiliários.
Referências
https://www.suno.com.br/analitica/fundos-imobiliarios/setores/
Bendito Dinheiro 
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