Cap Rate, Vacância e Inadimplência: Números que Importam

Olá, tudo bem por aí? 👋
Se você acompanha o Bendito Dinheiro, já sabe que estamos mergulhando fundo nos principais indicadores para analisar Fundos Imobiliários. No último post falamos sobre P/VP e Dividend Yield — se perdeu, já já deixo o link para você conferir.

Hoje vamos fechar essa série com chave de ouro. Vamos falar sobre três números que dizem muito sobre a saúde de um fundo: Cap Rate, Vacância e Inadimplência. Parece complicado? Calma que vou explicar de forma leve, prática e com exemplos reais para você entender de vez. Bora lá? 🚀

Cap Rate: Quanto o Imóvel Realmente Rende

O Cap Rate (ou taxa de capitalização) mede quanto o imóvel rende em relação ao seu valor de mercado.

👉 Exemplo:
Um galpão logístico avaliado em R$ 20 milhões gera R$ 2 milhões por ano em aluguéis.
O Cap Rate dele é 10%.

Na prática, quanto maior o Cap Rate, mais o imóvel “trabalha” em relação ao seu valor.

• FIIs de galpões logísticos costumam ter Cap Rate na faixa de 8% a 10%.
• Já lajes corporativas em regiões premium podem girar em torno de 6% a 8%. Isso ocorre porque o preço dos imóveis é alto e a renda é proporcionalmente menor.

👉 Moral da história: compare o Cap Rate com fundos semelhantes. Eles devem ser do mesmo segmento. Veja se o rendimento está dentro da média.

Vacância: Espaço Vazio Não Paga Conta

Aqui temos um dos pontos mais críticos na análise de FIIs. Vacância é o percentual de imóveis (ou espaços) desocupados dentro do portfólio.

Existem dois tipos:

• Vacância física: mede os metros quadrados efetivamente vazios.
• Vacância financeira: mede o impacto desses espaços vagos na receita do fundo.

👉 Exemplo:
Imagine um fundo com 10 lojas. Uma delas está vazia, mas era justamente a maior locatária, responsável por 30% da receita.

• A vacância física é de 10%.
• Mas a vacância financeira é de 30%!

E quando a vacância é boa ou ruim?

• Em fundos de shoppings, uma vacância abaixo de 5% a 7% costuma ser saudável.
• Em galpões logísticos, até 10% pode ser aceitável, dependendo da região.
• Já em lajes corporativas, o ideal é acompanhar o mercado local, mas vacâncias acima de 20% acendem um alerta forte.

👉 O que olhar: mais importante que o número atual é a tendência. Está caindo, mostrando melhora, ou está subindo, indicando problema?

Inadimplência: Contrato Tem, Mas o Dinheiro Não Cai

A inadimplência mostra o percentual de aluguéis atrasados ou não pagos.

👉 Exemplo:
Um fundo recebe R$ 1 milhão por mês em aluguéis. Se R$ 50 mil ficam em atraso, a inadimplência é de 5%.

Mas cuidado: a inadimplência pode ser momentânea. Isso acontece quando há um atraso pontual que depois se resolve. Ou a inadimplência pode ser estrutural, quando o inquilino simplesmente não tem condições de pagar.

O que observar:

• Inquilinos fortes (bancos, grandes empresas, órgãos públicos) tendem a ter inadimplência baixíssima.
• FIIs com muitos pequenos locatários podem ter uma inadimplência maior, mas diluída.
• Um indicador saudável é a inadimplência abaixo de 5%. Acima disso, já merece atenção redobrada.

👉 Outro ponto importante: contratos atípicos, de longo prazo, geralmente dão mais segurança, pois dificultam a rescisão sem multa pesada.

Conclusão: O Conjunto da Obra

Agora você já tem o pacote completo de indicadores para analisar FIIs com muito mais clareza:

• P/VP → mostra se o fundo está caro ou barato.
• Dividend Yield → revela o quanto de renda o fundo entrega.
• Cap Rate → mede a eficiência dos imóveis.
• Vacância → alerta sobre espaços desocupados (olhe sempre física e financeira).
• Inadimplência → mostra a saúde dos contratos e dos inquilinos.

Percebe como cada indicador traz uma peça do quebra-cabeça? O segredo não é olhar só um deles, mas juntar todos para tomar decisões mais seguras.

📘 Esse conteúdo foi inspirado no livro Aprenda a Investir em Fundos Imobiliários, do professor Eric Dornelas. É uma leitura indispensável para quem quer ir além no mundo dos FIIs.

🔗 Se você perdeu algum post anterior, acesse aqui:
👉 Análise Financeira de Fundos Imobiliários: P/VP e Dividend Yield

📚 Não esqueça do nosso livro base:
👉 Aprenda a Investir em Fundos Imobiliários – Eric Dornelas (Amazon)

Se ficou alguma dúvida, manda aqui nos comentários. Vamos aprender e crescer juntos nessa jornada de educação financeira! 🚀💰