Olá, meu caro leitor! Tudo bem com você? Estamos de volta para continuar estudando fundos imobiliários. Antes de partir para o conteúdo de hoje, quero te fazer uma pergunta: conseguiu fazer o desafio do post passado? Comprou o livro? Está lendo? Já acabou? É muito importante que faça o desafio, que leia o livro maravilhoso que estamos estudando, os posts lhe ajudarão a compreender ainda mais fundos imobiliários, mas a leitura do livro é indispensável.
Bem, como prometido, hoje iremos estudar os tipos de fundos imobiliários, quantos existem? Quais as características? É um tema muito importante e ao final vou dar uma dica e um desafio! Então simbora!!
Por que existem tipos de FIIS? Não é tudo a mesma coisa?
Parece engraçado responder isso, mas note o seguinte, no post passado, comentei que fundos imobiliários investem no setor imobiliário, então todos os instrumentos que fazem parte desse setor estão liberados para os fundos investirem. Contudo, se for parar e pensar, vai ver que nem tudo é a mesma coisa. Existem fundos que lidam diretamente com dívidas, de contratos de aluguel de imóveis, mas não lidam diretamente com imóveis. Outros já atuam como desenvolvedores de imóveis para venda ou renda, e outros compram tudo pronto para renda. Viu só? Por mais que estejam no mesmo setor, eles têm focos diferentes, por isso, dividimos em tipos, porque quando formos analisar eles vamos pelo tipo que mais achamos interessante de ter na nossa carteira de investimentos 🙂
Fundos de Tijolo
Este é meu favorito. Fundos de tijolo? Como assim? Imagine que seja de fato de tijolo hahaha, este é o tipo de fundo que investe em IMÓVEIS, fisicamente falando, eles compram um imóvel físico e alugam ele, ou vários de uma vez só. Por que é meu favorito? Explico mais a frente…
Fundos desse tipo podem investir por segmento, tipo de gestão ou diversificação. Vamos ver cada um:
Segmento: O segmento é o destino do uso dos imóveis, vai ser usado como galpão? Vai ser para um hospital? Para uma loja ou várias lojas? Vai ser para um hotel? Existem várias finalidades possíveis para um imóvel ser usado, existem fundos que gostam apenas de um segmento, outros podem ter vários imóveis com n segmentos.
Diversificação: outra forma de dividir fundos de tijolo é pela diversificação, entenda o seguinte, existe imóvel e inquilino, um imóvel pode ser destinado a um inquilino (mono-mono), ou para vários inquilinos (mono-multi), bem como vários imóveis podem ser locados a um inquilino (multi-mono), ou vários imóveis destinados a vários inquilinos (multi-multi).
Tipo de Gestão: por fim, podemos dividir esse tipo de fundo pela gestão, sendo ela ativa ou passiva, como assim? Basicamente, na gestão ativa, os cotistas não participam das tomadas de decisões do fundo, então se ele quiser adquirir um novo imóvel, não necessita de aprovação em assembleia de cotistas. Caso seja de gestão passiva, as decisões já precisam passar pela assembleia.
Quanto a isso, fique ligado, pois quando formos analisar, veremos esses detalhes, até porque se você se meter em um fundo de gestão passiva, será convocado algumas vezes a auxiliar na tomada de decisão, votando pelas questões apresentadas. Mas não se preocupe, é bem legal fazer isso e não exige muito de você hehe 🙂
Fundo de Desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento são bem interessantes, eles têm um funcionamento bem curioso até, parecem com construtoras. Esses fundos desenvolvem imóveis, isso mesmo, participam na construção do imóvel, ou dos imóveis, para posteriormente vender ou alugar. E aí entra a classificação deles:
Objetivo 1: desenvolver para renda.
Objetivo 2: Desenvolver para venda.
Ou um ou outro hahaha
Eu particularmente não gosto de fundos com apenas essa finalidade, pois eles só terão lucro mesmo após a finalização da construção, até lá, no máximo você receberá uma gota de rendimento de títulos públicos, a famosa Renda Mínima Garantida, que será paga até o fundo obter lucro de fato, e dependendo da obra, pode demorar muito tempo.
Aqui vai outra observação, às vezes fundos de tijolo podem desenvolver também, não tem problema algum, mas você não vai ver fundos de tijolo apenas desenvolvendo, seu foco será adquirir imóveis já no jeito, desenvolver é algo secundário.
Fundos de Papel
Os fundos de papel são fundos imobiliários que emprestam dinheiro para empreendimentos e depois o recebem de volta, parcelado e acrescido de juros. O seu objetivo é proporcionar aos investidores exposição ao mercado imobiliário e gerar renda por meio dos recebíveis que compõem a sua carteira.
Isso mesmo, são fundos que trabalham usando dívidas, elas podem ser CRIs e/ou LCIs, Certificados de Recebíveis Imobiliários e Letras de Crédito Imobiliário. Ainda não iremos falar sobre isso porque CRIs e LCIs é um tema um pouco longo, por agora entenda isso, que são fundos que rentabilizam dívidas, usando elas para ganhar com juros. Nosso foco agora não será fundos de papel! 🙂
Fundos de Fundos
Chegando ao fim dos tipos de fundos que temos, este é o mais esquisito hahaha fundos de fundos são fundos imobiliários que investem em outros fundos, eles juntam o montante de vários investidores e montam uma cesta de ativos, onde pegam esse montante e aplicam em vários fundos do mercado. É o tipo de fundo para quem não quer ter muito trabalho de analisar fundo por fundo para decidir onde investir, mas aí tenho uma consideração: você sempre vai ter esse trabalho, porque terá de analisar a cesta de ativos do fundo, logo vai ter que analisar cada fundo. Ao meu ver, é muito melhor montar sua carteira de investimentos, pouco a pouco, analisando e adquirindo um fundo por vez, do que jogar toda a responsabilidade a um fundo que pode ter fundamentos e objetivos distintos dos seus.
Dica:
Para finalizar o conteúdo e partir ao desafio, tenho uma dica, que é mais um conselho. Foque em fundos de tijolo, ao longo do post dei vários aspectos positivos e negativos sobre cada um, mas investir em fundos de tijolo, que possuem de fato imóveis, é o melhor caminho para começar, porque a renda é “garantida” e o “trabalho” de analisar reduzido, pois podemos usar o que já vimos, segmento, gestão ou diversificação, para iniciar a análise. Não que os outros não sejam bons para investir, pelo contrário, cada um tem seu objetivo e sei que cada investidor que deve dizer qual tipo se adequa mais ao seu perfil, mas para quem está começando em fundos imobiliários, é melhor trabalhar com fundos que investem em algo mais “concreto”, e fugir de fundos que dispersam mais, seja para papel (dívidas) ou desenvolvimento.
E é isso! Fique com o desafio, e anote aí que o nosso próximo post será sobre os riscos de investir em fundos imobiliários, precisamos saber como nos proteger de certos riscos e faremos isso! Tmj e até a próxima.
